两个城市或一个城市的不同区域间，不同的收入水平等因素在抵扣不同的房租和房价（当然还有其他方面的成本差异）之后，应该是趋同的，否则，如果两地长期处于失衡状态，人们就会用脚投票，逃离那些房租和房价相对于收入水平增长更快的城市和区域。

此外，由于住房市场的空间供给特征，土地的稀缺性决定75kg钢轨无论在短期还是长期，某一区域中住房的供给不可能大幅度增加，因此住房供给的弹性就非常低。但住房的需求却可能根据当地的人口密度和繁荣程度，有较大的不同，因此，住房的需求就决定了住房的租金。进而我们就可以说是住房的居住效用，以及它的货币化体现房租，决定了房价。

房价与房租背离

就是房地产泡沫

综上所述，长期而言房价是由现时房租和预期中的未75kg钢轨来房租的贴现值所决定的。然而，目前中国的租金回报率反映出的房租和房价之间的关系，似乎又出现很大的背离。例如，上海陆家嘴周边地区一套80平方米的房子市场价至少要300万元以上，而如果用于出租时，租金可能大概就每月3000-4000元，即年租金回报率不足2%。显然，根据身边的案例，大家可以很容易判断出，中国住房的租金回报率水平非常低。

当然，怎样的租金回报率才算是合理的，各国并无一75kg钢轨定的经验值。一个可供比较的基准就是银行的存款利率。因为同样的钱，除了购买住房，赚取租金回报（或节省租金）之外，另一个常见的用途就是存于银行，赚取定期利息。而目前中国五年期以上定期存款基准利率为4.57%（由于住房是不动产，变现能力差，不能和活期存款利率比较，至少要和定期存款利率比较），远高于租金回报率。

那么，为何在如此低的租金回报率情况下，大家还踊跃购房呢？这其实说明大家之所以购房，在很大程度上并不是为了追求现时的租金回报，而是为了追求预期中未来房价上涨带来的资产升值。而根据前文的分析，未来房价会上涨的预期，也是基于未来房租会大幅上涨的预期。并且，考虑到目前的租金回报率很低，未来租金上涨幅度要大幅超过房价，以至未来的租金回报率回落到合理区间，这一逻辑才成立。然而，未来房租是否会快速上涨，又取决于未来的收入水平是否会快速增长。如果对未来收入水平和房租会大幅上涨的预期是正确的，那么当前对房价的预期就是合理的，而如果收入水平、人口等因素并没有如预期所增长的那么快，则当前这种对房价的预期就是不合理的。

对房价的“不合理”预期其实就是所谓的房地产泡沫，即如果现在的房价与房租出现很大的背离，并且人民对未来房租，进而房价会大幅上涨的预期是错误的，那么住房市场就存在泡沫，否则就不能说存在泡沫。

根据学界的普遍观点，中国未来经济增长速度的中轴很可能将会下移。因此如果上述逻辑成立，中国的房地产市场的确存在一定的泡沫。如果不愿让其突然破灭，那么只能慢慢挤压：一方面要继续严厉限制投机投资性购房；另一方面则要千方百计增加居民收入，包括通过体制改革减少收入分配的不平等程度。

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