购房在居住之外的效用

当然，上述逻辑尚存一个不严谨的地方，完整的分析，须将这一因素也考虑在内。即如果拥有住房，除能够满足居住效应之外，尚有其他效用，该如何考量。例如，买房不仅仅能带来居住的满足，还可以通过购买“学区房”来为自己的子女谋得更好的教育资源。复旦大学陆铭教授的一项研究就发现，基础教育资源的数量和质量上的差异都已经体现在学校周边的房价上了。再如，在中国的传统中，中国的家庭都希望拥有自己的120kg钢轨房子，特别是对新婚夫妇，双方父母都希望子女能在自己的房子里结婚。特别是一些丈母娘在嫁女儿时要求男方一定要有房子，形成住房的“丈母娘需求”效应。总之，拥有住房已经成为一个人社会地位、优秀程度的代表性信号。

显然，这些因素所带来的“效用”都是房租所不能覆盖的。2012年年末，央视到处揪住人问“你幸福吗”，让众人调侃了好一阵子。但是实际上国家统计局早在2009 年开展的“中国城市居民经济状况与心态”的调查中，就随机向数千城市居民询问了“你幸福吗”等类似的问题。中央财经大学李涛教授根据这一120kg钢轨次调查数据，研究发现住房能够提高城市居民的幸福感，并且只有真正的产权房才能提高居民的幸福感，租房、小产权房都对幸福感没有影响。

总之，这个社会已经赋予了住房在满足居住效用之外的很多其他效用。如果将这些因素考虑进去，那么当前的房地产价格是否存在泡沫的判断标准就变为：所谓房价存在“泡沫”，就是指房价超过了住房所能带给我们的居住效用（房租）和其他效用之和的货币度量，包括现时的和预期的。当然这些居住效用之外的效用或曰满足感的货币化度量很难。不过，根据经济学教科书的理论，购房者愿意为购买住房支付的房价就是购房者对住房所能带来的居住效用和其它效用之和的最佳货币化体现。考虑到现在必须依赖严格的限购等强制手段来抑制对住房的疯狂需求，这说明购房者对住房带来的各种效用评价甚高。当然这种主观评价主要是基于购房者对未来的预期。而这种预期120kg钢轨是否合理，实际上只有等到了未来真正到来后，才能做出事后的准确评估。

让问题更加有趣的是这些居住效用之外的财富信号、虚荣心等效用往往又跟房价本身有关。房价越高，拥有住房后，在满足居住效用之外，虚荣心、社会地位、幸福感等效用就会越强烈。而这些效用越强烈，越能支持更高的房价。这不就是我们在中国所看到的情形吗？

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