17日晚，鲁商置业（600223）披露的2013年22kg轻轨年报显示，公司去年实现净利润2.64亿元，同比增长7.07%；实现营业收入52.93亿元，同比增长44.07%。
    从今年的中央经济工作会议上可以感知，房地产调控并没有放松的信号。鲁商置业在年报中坦言，“需对调控的长期性和复杂性做好充分准备。”
    “鲁商置业是山东房地产开发企业龙头，22kg轻轨预计公司未来两年内会继续保持20%的增速。”此前对该公司进行过调研的东兴证券房地产行业分析师郑闵钢说。
    然而，鲁商置业却在众多基金面前“失宠”，使其前景扑朔迷离。
    经济导报记者注意到，去年，一度为证券投资基金青睐的鲁商置业，前十大股东中，如今只有全国社保基金一一零组合与中国工商银行-国投瑞银成长优选股票型证券投资基金现身，合计持股比例仅为2.64%。

住宅毛利率波动式下行

    国家统计局的数字显示，今年1至2月，全国商22kg轻轨品房销售面积1.05亿平方米，同比微幅下降0.1%；累计销售额0.27万亿元，同比下降了3.27%。从区域上看，东部地区1至2月销售面积同比下降6%。
    “历史上东部地区的变化往往领先于其他地区，在维持当前贷款政策的情况下，预计后续其他区域的成交数据也会继续走弱。”兴业证券房地产行业分析师刘建刚说。
    单就鲁商置业的情况看，去年营业收入增长的主要原因是，期内哈尔滨松江新城项目实现首次交房结转收入，同时，青岛鲁商首府项目、临沂鲁商凤凰城项目交房收入相比上年增加较多，3个项目共计影响收入增加14.66亿元。
    鲁商置业利润虽然在保持增长，住宅和商业地产的毛利率近年却呈现出截然不同的走势。2010年至2013年上半年，住宅的毛利率分别为31.46%、23.10%、27%和21.70%，商业地产的毛利率分别为39.53%、38.9%、59.94%和49.89%。由此可以看出，住宅的毛利率总体呈现波动式下降，商业地产的毛利率总体呈现波动式上升。
    “作为一家处于成长期的房地产开发公司，土地储备量的增速会高于商品房的销售增速，也是造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在差异的原因之一。”鲁商置业在年报中如此表示。
    据导报记者不完全统计，鲁商置业今年来已经获得3宗土地，分别位于临沂、青岛和泰安，共计获取了73万平方米的项目储备。同时，公司去年底和今年初连续发布对外投资公告，先后在青岛、济南和泰安设立子公司，其中，青岛、泰安子公司已经斩获项目，有望继续增加公司项目储备。从开发完成投资金额看，2010年以来鲁商置业开发完成投资额分别是45.69亿、96.09亿、62.44亿和35.33亿元。
    基于以上情况，鲁商置业计划今年新开工160万平方米以上，努力实现合同销售额增长20%。

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